Befristeter mietvertrag außerordentliche kündigung mieter
Bei befristeten Mietverträgen stellt die außerordentliche Kündigung (von Sonderkündigungsrechten abgesehen) die einzige Möglichkeit dar, den Mietvertrag zu beenden.
Kündigungsgründe
Anders als bei der ordentlichen Kündigung ist die außerordentliche fristlose Kündigung auch für den Mieter an einen Kündigungsgrund geknüpft.
Das Mietverhältnis endet nach der festgelegten Dauer automatisch. der Erklärung, mit der die Abhilfefrist gesetzt wird, muss die Pflichtverletzung des Vermieters bzw. Vielmehr sind bei einer Vertragsverletzung Auswirkungen erforderlich, die den Vermieter beeinträchtigen. Die fehlende Flexibilität, die für den Mieter einen Nachteil darstellt, ist für den Vermieter gerade ein Vorteil.
2.
Allerdings müssen die geplanten Maßnahmen gemäß § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB so erheblich sein, dass sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses stark erschweren würden.
Als Werkswohnung wird eine Wohnung bezeichnet, die einem Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienstverhältnisses gewährt wird.
In diesem Fall wäre eine Befristung des Mietvertrags aufgrund von Eigenbedarf zulässig.
Wie wird ein befristeter Mietvertrag wirksam vereinbart?
Für die Wirksamkeit eines befristeten Mietvertrags ist die schriftliche Vereinbarung der Befristung im Mietvertrag erforderlich (§ 575 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Hierfür müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.
Welche Gründe können eine außerordentliche Kündigung begründen?Neben einer Mieterhöhung, Modernisierungsmaßnahmen oder dem Tod des Mieters können auch Mietrückstände sowie die Störung des Hausfriedens eine außerordentliche Kündigung begründen.
Außerordentliche Kündigung im Mietrecht: eine kurze Definition
Der Begriff der außerordentlichen Kündigung beinhaltet bereits, dass diese nicht nach den allgemein gültigen Regeln erfolgt – also unter Einhaltung der normalen Frist von drei Monaten durch Einreichen eines Kündigungsschreibens.
Zunächst sollte hierbei nicht vergessen werden, dass nicht jede außerordentliche Kündigung von einem Mietvertrag – ob durch den Vermieter oder Mieter – gleich ist.
Es gibt zum einen die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund, auch fristlose Kündigung, und zum anderen die außerordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist.
Eine pauschale Definition ist aus diesem Grund nicht möglich.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“
Anknüpfungspunkt ist demnach, dass eine Fortsetzung des Vertrages keiner Partei zugemutet werden kann, somit ein sogenannter wichtiger Grund erforderlich ist. In § 543 Abs.
2 BGB gibt es eine nicht abschließende Auflistung von Gründen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Fehlt diese, bleibt die Miete für die gesamte Dauer des Zeitmietvertrags gleich – was gerade bei günstigen Mieten einen erheblichen Vorteil darstellt.
2. Dies ist insbesondere bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen der Fall.
Doch auch andere Gründe können eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters rechtfertigen:
- üble Nachrede seitens des Mieters [LG Potsdam, 17.08.2011, 4 S 193/10],
- eigenmächtige Elektroinstallationen [AG Neukölln, 15.06.2012, 2 C 2 C 340/11],
- körperliche Angriffe eines Mieterkindes auf ein anders Mieterkind [AG Bernau, 20.09.2009, 10 C 594/09],
- nächtlicher Lärm[LG Coburg, 25.09.2008, 32 S 1/08].
Nachfristsetzung und Ausnahmen bei schwerwiegenden Verstößen
Vor einer fristlosen Kündigung ist in der Regel eine Abmahnung mit einer angemessenen Nachfrist zur Beseitigung des Mangels oder vertragswidrigen Verhaltens erforderlich (§ 543 Abs.
3 BGB). Auch die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf entfällt (es sei denn, Eigenbedarf war von vornherein als Befristungsgrund angegeben).
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten die Vor- und Nachteile gut abwägen. der vertragswidrige Zustand so genau bezeichnet werden, dass der Vermieter unzweifelhaft erkennen kann, was er tun muss, um den vertragswidrigen Zustand zu beheben.
Es ist zwar grundsätzlich gesetzlich erlaubt, die Befristung in Jahren anzugeben – das führt aber häufig zu Missverständnissen über das genaue Auszugsdatum. Tut er dies allerdings nicht, bleibt die Kündigung wirksam.